Методика v1.1

Оцінка інвестиційної привабливості
проблемних активів

Структурована воронка з 3 етапів для об'єктивного відбору проблемних боргів, забезпечених нерухомістю

1
Експрес-аналіз
15–30 хв
Відсів блокерів
2
Глибока перевірка
2–10 днів
Модульний аналіз
3
Інвесткомітет
Фінальний відбір
Ранжування за балом

Для чого ця методика?

Єдиний стандарт оцінки для прийняття рішень Інвесткомітетом

Швидко відсіяти

Непридатні кейси (титул/пріоритет/документи) — не витрачати ресурс перевірки даремно

Стандартизувати

Аналіз та зробити рішення відтворюваними — не «на око», а за чіткими критеріями

Порівнювати

Угоди між собою в шкалі 0–100 (ризик-зважений бал) та формувати короткий список

Контролювати

Фіксувати умови і контроль їх виконання після рішення ІК

6 ключових принципів

Фундамент для прийняття виважених інвестиційних рішень

Бар'єр > Бал

Критичний блокер зупиняє угоду незалежно від «красивих цифр»

Юридика перш за все

Спочатку юридична стягуваність (право вимоги + право застави), потім економіка

Консерватизм

П90/ліквідаційна оцінка та стрес-сценарії як обовʼязковий тест

Доказовість

Кожен бал має мати посилання на документ/реєстр/факт

Час = вартість

Час до повернення = ключовий фактор вартості (дисконтоване повернення)

З урахуванням ризиків

Фінальний бал коригується штрафами ризиків і портфельними лімітами

Ключові терміни

ПБПроблемний борг — заборгованість/право вимоги, що купується зі знижкою
ЗаставаНерухомість/майнові права, що забезпечують виконання зобовʼязань
П50 / П90Оціночні значення вартості: база (П50) та консервативна/ліквідаційна (П90)
Ціна входуПропозиція купівлі права вимоги
ПоверненняОчікуване чисте повернення коштів від стягнення/реалізації застави
БарʼєрКритерій, який необхідно пройти (інакше СТОП)
РЗБРизик-зважений бал — фінальний бал 0–100 з урахуванням штрафів ризиків
КПІКратність повернення інвестиції
Глибока перевіркаГлибока перевірка — поглиблена перевірка угоди
1

Етап 1: Експрес-аналіз

15–30 хвилин

Мета етапу

Швидко відсіяти угоди з критичними блокерами (титул/пріоритет/документи) та залишити лише ті, які мають право на глибоку перевірку.

ТАК
Барʼєр ОК + бал вище порогу
ТАК з умовами
Барʼєр ОК, потрібні уточнення
СТОП
Барʼєр не пройдено — блокер

Мінімальні вхідні дані (Intake)

Сума проблемної вимоги: тіло/відсотки/штрафи
Орієнтир ціни входу
Опис нерухомості: тип, адреса, площа, стан
Базова/ліквідаційна оцінка (інтервал ринку/ліквідації)
Стадія: досудова/суд/виконання/банкрутство
Старші обтяження/іпотеки/арешти
Покриття документів (%)

Артефакти Етапу 1

Паспорт кейсу (1 сторінка)
Чеклист мінімальних даних
Рішення ТАК / СТОП
Список відсутніх даних/документів

Оцінка Етапу 1: 10 питань (0–5 балів кожне)

Барʼєр — обовʼязково «так» Бал — дає бали
1Застава існує та ідентифікована
10 б
2Пріоритет застави прийнятний
12 б
3Пакет документів мінімально достатній
10 б
4Співвідношення боргу до застави комфортне
14 б
5Ліквідність локації та сегмента (А/Б/В)
10 б
6Стадія стягнення сприяє швидкому поверненню
10 б
7Оцінка часу до повернення адекватна
20 б
8Операційна складність керована
8 б
9Маржа безпеки (базова оцінка vs ціна) достатня
18 б
10План виходу зрозумілий
6 б
⚠️ Якщо будь-який Бар'єр (питання 1–3) = «ні» → угода СТОП до усунення причини
2

Етап 2: Глибока перевірка

2–10 робочих днів

Мета етапу

Підтвердити юридичну стягуваність та економіку угоди, сформувати повний пакет глибокої перевірки для Інвесткомітету та мінімізувати ризик «покупки проблеми».

Перевірка модульна: Право/Титул → Застава → Стягнення → Економіка

9 модулів глибокої перевірки

Модуль 1
Карта ланцюга цесій
Ланцюг цесій/повноваження/оплати
14%
Модуль 2
Карта пріоритетів та обтяжень
Пріоритет застав/арешти
14%
Модуль 3
Матриця юридичної сили
Позовна давність, чинність забезпечення
12%
Модуль 4
Оціночний пакет
Базова/ліквідаційна, 2–3 методи оцінки
12%
Модуль 5
Ліквідність та час продажу
Модель часу до продажу
10%
Модуль 6
Календар судів та витрат
Календар + бюджет суд/виконання
10%
Модуль 7
Операційні витрати
Податки, охорона, реєстри
8%
Модуль 8
Крива повернення та вартість
Крива повернення та чиста поточна вартість
10%
Модуль 9
Стрес-тестування
Мінімум 3 сценарії
10%
Модулі 1–4: Бар'єр-критерії (блокери) • Модулі 5–9: Бал для Інвесткомітету

Барʼєр-критерії (типові «стопи»)

Розрив у ланцюгу права вимоги/застави, який неможливо підтвердити або виправити
Старші обтяження/іпотеки роблять чисте повернення нижчим за ціну входу
Критичні дефекти забезпечення (нечинність/непоширення іпотеки)
Негативний сценарій не витримує мінімальних вимог (КПІ < 1,0)
3

Етап 3: Інвесткомітет

Ранжування та фінальний відбір

Мета етапу

Порівняти між собою угоди, що пройшли бар'єр, сформувати короткий список та ухвалити фінальне рішення ІК. Ранжування базується на балі з урахуванням ризиків (шкала 0–100).

Формула балу з урахуванням ризиків

Бал = 0.25 × Етап 1 + 0.45 × Етап 2 + 0.30 × Фінанси + Σ(штрафи)

Фінансова оцінка (0–100 балів): компоненти

30
Маржа безпеки
Чиста базова оцінка / Ціна
25
Захист від ризиків
Кратність у негативному сценарії
20
Швидкість
Час до повернення (швидше = вище)
15
Дохідність
Чистий дохід / Ціна для оренди
10
Документи
Повнота пакету документів (%)
Відхилити
Барʼєр не пройдено або РЗБ нижче мін. порогу
Затвердити з умовами
РЗБ у «середній зоні» + керовані ризики
Затвердити
Барʼєр ОК, РЗБ вище порогу, негатив ОК

Стрес-тестування — 3 обовʼязкові сценарії

Падіння ціни нерухомості
−20%
Затримка у стягненні/продажі
+12 міс
Перевитрати (юристи/виконання/охорона)
+30%
✓ Перевірка: чи зберігається мін. негативний КПІ та прийнятна ЧПВ після стресу

Реєстр ризиків та штрафи

Кожен ризик оцінюється та впливає на фінальний бал через штрафи

Категорії ризиків

Титул/цесіїОбтяженняСудиВиконанняОцінка/ліквідністьОпераційніПодаткиФрод/повʼязаніМакро/форс-мажор

Оцінка ризику

Бал ризику = Ймовірність (1–5) × Вплив (1–5)
0 штраф-2 бали-5 балів-10 балів
⚠️ Вимога: Будь-який ризик з високим Й×В має мати конкретну мітигацію або умову до закриття угоди

Ролі та відповідальність

Чіткий розподіл робіт між учасниками процесу

Інвест-менеджер
Власник угоди, комунікація з продавцем, формує ціну, веде на Інвесткомітет
Аналітик
Паспорт угоди, фінансова модель, крива повернення, матеріали для ранжування
Юрист
Ланцюг права (цесії), пріоритет застави, стягуваність, суд/виконання
Оцінювач нерухомості
Базова/ліквідаційна оцінка, ліквідність, час до продажу, техстан
Керівник проєкту / секретар Інвесткомітету
Трекер перевірки, контроль дедлайнів, протокол, контроль умов
Ризик-менеджер
Штрафи за ризики, портфельні ліміти, стрес-тести

Шкала оцінки 0–5

0
Неприйнятно
1
Дуже слабко
2
Слабко
3
Прийнятно
4
Добре
5
Відмінно
17
інструментів
7
барʼєр-критеріїв
9
категорій ризиків
3
етапи воронки

Хочете дізнатися більше?

Отримайте повну презентацію методики, приклади аналізу та шаблони документів

Залишити заявку